Góc Phân tích và Bình luận Bản án, Quyết định của Luật sư Nguyễn Văn Chung, Công ty Luật Bình Minh - Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh. Địa chỉ: số 511, Nguyễn Văn Cừ, Hạ Long, Quảng Ninh.
NHỮNG ĐIỂM CHƯA ĐÚNG, CHƯA PHÙ HỢP VỚI PHÁP LUẬT trong bản án phúc thẩm
Việc áp dụng Luật Đất đai để tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không đúng căn cứ pháp lý trực tiếp (sai căn cứ pháp lý nghiêm trọng)
Tòa phúc thẩm viện dẫn:
Khoản 4 Điều 12, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (tương đương khoản 7 Điều 11, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024)
Điều 408 BLDS 2015
→ Đây là sự nhầm lẫn nghiêm trọng về căn cứ pháp lý.
Căn cứ đúng phải là:
Điều 129 BLDS 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật).
Điều 117, Điều 123 BLDS 2015 (giao dịch không đủ điều kiện có hiệu lực).
Lý do:
Các điều khoản Luật Đất đai mà tòa viện dẫn chỉ cấm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện theo Điều 188. Các điều khoản này không cấm việc đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
Hợp đồng đặt cọc là giao dịch độc lập, có đối tượng là tiền (200 triệu), mục đích là đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng (Điều 328 BLDS 2015). Việc đất chưa có sổ chỉ làm cho hợp đồng chuyển nhượng dự kiến sau này không thể thực hiện được, chứ không tự động làm hợp đồng đặt cọc đương nhiên vô hiệu.
Quan điểm đúng và thống nhất của TAND tối cao từ 2017 đến nay:
Công văn 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07-4-2017
Nhiều bản án giám đốc thẩm (ví dụ 399/2020/DS-GĐT ngày 30-9-2020, 152/2022/DS-GĐT ngày 28-4-2022) → đều xác định: Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong tương lai, dù đất chưa có sổ, vẫn CÓ HIỆU LỰC nếu các bên phải chịu chế tài đặt cọc hoặc phạt cọc theo thỏa thuận (Điều 328 §2 BLDS 2015).
Kết luận: Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu chỉ vì đất chưa có sổ là không đúng pháp luật, trái với toàn bộ án lệ và hướng dẫn của TAND tối cao từ 2017 đến nay.
Việc bác yêu cầu phạt cọc 400 triệu đồng (gấp đôi tiền cọc) là không có căn cứ pháp lý
Do đã tuyên hợp đồng vô hiệu (sai lầm số 1), tòa đương nhiên bác phạt cọc. Nhưng nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực (như lẽ ra phải tuyên), thì:
Điều 328 §2 BLDS 2015: “Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc… trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
→ Các bên thỏa thuận rất rõ: “Phạt cọc gấp đôi” (400 triệu) → hoàn toàn được phép (không có thỏa thuận khác).
→ Bên nhận cọc (ông D, bà T) đã không thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng (do lỗi của chính mình – không làm được sổ) → phải chịu phạt cọc 400 triệu là đúng pháp luật.
Việc phân bổ án phí sơ thẩm chưa chính xác và không tuân thủ nguyên tắc có lỗi trong giao dịch vô hiệu
Tòa phúc thẩm sửa án phí sơ thẩm như sau:
Ông K chịu 20 triệu án phí (trên giá trị 400 triệu bị bác)
Ông D, bà T chỉ chịu 1 triệu (trên giá trị 20 triệu được chấp nhận)
→ Sai nguyên tắc:
Khi giao dịch vô hiệu do lỗi của cả hai bên (tòa xác định lỗi tương đương), án phí phải được phân bổ theo tỷ lệ lỗi hoặc ít nhất theo tỷ lệ được chấp nhận/bị bác (Điều 147 BLTTDS + Điều 29 Nghị quyết 326/2016).
Ở đây, lỗi chính thuộc về bên nhận cọc (không làm được thủ tục cấp sổ dù đã cam kết trong 6 tháng), lỗi của bên đặt cọc chỉ là “biết đất chưa có sổ” nhưng vẫn đặt cọc – lỗi này rất nhẹ.
Việc buộc ông K chịu tới 20 triệu án phí trong khi chỉ thắng 20 triệu tài sản là bất hợp lý.
Không xem xét áp dụng Điều 418 BLDS 2015 về lãi chậm trả tiền đặt cọc
Bên nhận cọc đã giữ 20 triệu đồng từ tháng 7/2022 đến nay (hơn 3 năm) → phải chịu lãi chậm trả theo Điều 357 và Điều 468 BLDS 2015 (hiện hành khoảng 20%/năm). Tòa không tuyên lãi là thiếu sót lớn.
Một số lỗi tố tụng nhỏ nhưng vẫn đáng lưu ý
Trang 1 bản án ghi nhầm Quốc lộ 1A thay vì Quốc lộ 12A (không ảnh hưởng thực chất nhưng làm giảm tính chuẩn xác).
Không triệu tập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực IV với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan dù đã lấy ý kiến bằng văn bản – đáng lẽ phải triệu tập để đối chất.
file:///C:/Users/Admin/Downloads/document.pdf
